Garancia bezpečného priebehu realitnej transakcie
Každý seriózny maklér vie, že úspech jeho biznisu je v rýchlom a bezproblémovom predaji nehnuteľnosti. Maklér vie zaistiť sprostredkovanie kupujúceho pre realitný obchod, skúsený právnik by mal zaistiť, že tento obchod prebehne bez komplikácií tak, aby boli spokojné všetky strany. Naši spolupracujúci právnici majú bohaté skúsenosti pri postupe predaja. Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti často znamená investíciu, vykonávanú len pár krát za život. Je našou povinnosťou poskytnúť vám odbornú pomoc na to, aby bola vaša investícia chránená. Platí to rovnako či ste kupujúci, alebo predávajúci. S asistenciou našich právnikov vás vieme uistiť vo všetkých fázach realitnej transakcie. V tomto náročnom procese môžu nastať viaceré nepríjemné situácie, ktorým je vhodné sa vyhnúť a v prípade, že nastanú, je potrebné vedieť správne zareagovať, aby boli v bezpečí vaše peniaze a vaša nehnuteľnosť.
Kupujúci sa často obávajú rizika súvisiaceho s vyplatením kúpnej ceny za nehnuteľnosť, kedy môžu prísť o peniaze a nezískať byt či dom. Čo by ste im v tejto situácii poradili?
Uzatvorením kúpno-predajnej zmluvy ešte nedochádza k samotnému prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Právne účinky nastanú až na základe právoplatného rozhodnutia príslušného okresného úradu, konkrétne jeho katastrálneho odboru, o povolení vkladu vlastníckeho práva. Medzi podpísaním zmluvy a nadobudnutím vlastníctva nehnuteľnosti preto spravidla uplynie niekoľko týždňov. Kupujúci, ktorý zaplatí predávajúcemu kúpnu cenu pri podpise zmluvy sa preto môže obávať zložitého vymáhania zaplatenej kúpnej ceny v prípade, že jeho návrh na vklad katastrálny odbor zamietne a kupujúci sa nestane vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti. Načrtnutým problémom sa je vhodné vyhnúť zložením finančných prostriedkov (kúpna cena za nehnuteľnosť) do notárskej úschovy.
Ako notárska úschova funguje a čo znamená pre predávajúceho a kupujúceho?
Zmluvné strany sa dohodnú, že časť kúpnej ceny, alebo celú kúpnu cenu za nehnuteľnosť kupujúci zloží do úschovy notára a notár tieto finančné prostriedky vyplatí predávajúcemu až po splnení dohodnutých podmienok. Najčastejšie sa tak stane po prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na kupujúceho. Obe zmluvné strany tak majú istotu, konkrétne kupujúci, že nepríde o svoje peniaze a predávajúci, že dostane celú kúpnu cenu za nehnuteľnosť. O prijatí peňazí do úschovy spíše notár zápisnicu, v ktorej sú presne špecifikované podmienky, za akých má finančné prostriedky poukázať predávajúcemu. Ak sa zápisnica spisuje za účasti predávajúceho i kupujúceho, každá strana dostane jej vyhotovenie. Finančné prostriedky sú po celú dobu uložené v banke, na bankovom účte notára Po rozhodnutí katastrálneho odboru o povolení vkladu a splnení aj prípadných ďalších podmienok, ktoré si zmluvné strany dohodli, tak notár vyplatí kúpnu cenu predávajúcemu.
Aké sú poplatky za notársku úschovu?
Notárske poplatky za prijatie finančných prostriedkov do úschovy vyplývajú z Vyhlášky č. 31/1993 Z.z. o odmenách a náhradách notárov a odvíjajú sa od výšky zloženej sumy. Znamená to, že pri kúpnej cene za byt vo výške 60.000,- EUR je notársky poplatok za notársku úschovu vo výške 165,97 EUR. Výška notárskeho poplatku je v porovnaní s výškou kúpnej ceny za nehnuteľnosť zanedbateľná, avšak notárska úschova významne znižuje riziko u oboch strán - predávajúceho i kupujúceho.
Možnosť odstúpenia od zmluvy
Maklér sa ešte pred podpisom kúpnej zmluvy informuje u správcu bytového domu, či na byte nie sú žiadne pozdĺžnosti na nájomnom. Potvrdenie o úhrade záväzkov voči správcovi je povinnou súčasťou podania návrhu na zmenu vlastníckych práv do katastra nehnuteľnosti.
Pri kúpe nehnuteľnosti bez asistencie sprostredkovateľa - skúseného makléra, môže nastať viacero problémov. Prevod vlastníckych práv a prevod peňazí môžu zlyhať ak nie ste dostatočne opatrný pri uzatváraní kúpnej zmluvy a pri bankovej transakcii. Týka sa to najmä pri dojednávaní ustanovení a spôsobe hradenia kúpnej ceny. Ak nie je dohodnutý spôsob úhrady prostredníctvom tretieho subjektu, v zmluve je vhodné upraviť možnosť a podmienky odstúpenia od zmluvy pre prípad neuhradenia kúpnej ceny.
JUDr. Katarína Naster Dugasová
